Rückwärtshypothek: aus Haus mach Geld

Die Rentner sind dann zwar schuldenfrei und müssen keine monatliche Miete begleichen, allerdings fehlt ihnen trotzdem das nötige Kleingeld für einen angenehmen Lebensabend, ein paar Reisen oder den altersgerechten Umbau der Immobilie. Mit einer so genannten Rückwärtshypothek kann das eigene Haus allerdings im hohen Alter wieder zu Geld umgewandelt werden, ohne dass man dabei in den letzten Lebensjahren noch aus dem Eigenheim ausziehen muss. Die Banken zahlen den Rentnern einen Einmalbetrag oder eine monatliche Ratenzahlung, mit denen sie für den Wert des Hauses aufkommen. Im Gegenzug wird die Bank Schritt für Schritt und Rate für Rate als Eigentümer für die Immobilie im Grundbuch eingetragen. So gelten für beide Parteien die gleichen Konditionen und besteht das gleiche Risiko. Wenn der Hauseigentümer ein langes Leben lebt, kann sich dies unter Umständen negativ auf die Bank auswirken, weil sie das Haus nur verwerten darf, sobald der Eigentümer gestorben ist. Umgekehrt macht die Bank ein gutes Geschäft, da sie natürlich nicht den vollen Wert des Hauses an den Eigentümer bezahlt, sondern selbst daraus einen gewissen Profit schlägt. Übersteigt der erzielte Verkaufspreis nach dem Tod des Eigentümers allerdings den aufgelaufenen Darlehensvertrag, erhalten die Erben des Verstorbenen die Differenz.

Bislang geringes Angebot für große Nachfrage

Laut Gunner Lang, Experte für Finanzmanagement beim Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung, besteht in Deutschland eine große Nachfrage nach so genannten Rückwärtshypotheken. „Bei immer mehr Menschen reicht die Rente nicht mehr aus, um die finanziellen Verpflichtungen zu bestreiten“. Bislang sei das Angebot an derartigen Hypotheken in Deutschland allerdings noch sehr rar, anders als in den USA oder im europäischen Ausland. Als erstes deutsches Unternehmen kam die Immokasse auf den Markt, die zusammen mit der Deutschen Kreditbank (DKB) eine Umkehrhypothek anbietet. Sie gilt nun als Vorreiter und wird erproben, was sich bislang alle anderen noch nicht trauen. Und danach wird man auch sehen, ob es nicht wirtschaftlich sinnvoller wäre, wenn man das Haus bei Bedarf verkauft und anschließend in eine Mietwohnung zieht, um das nötige Kleingeld für einen schönen Lebensabend zur Hand zu haben.

Ein “einzigartiges Projekt”

Endlose Warteschleifen und Telefonate zur zuständigen Baubehörde und dem verantwortlichen Sachbearbeiter sollen bald Vergangenheit sein in Brandenburg. Die Landesregierung spricht von einem „einzigartigen Projekt“. Bisher ist es bundesweit das erste und einzige Unternehmen dieser Art, dürfte aber im Interesse von viel mehr Städten und Ländern sein. Das landesweit vernetzte Bauamt soll helfen, effizienter zu sein und die Verfahren für alle Beteiligten aktuell und transparent zu halten. Zudem  sollen Materialkosten und Bearbeitungskosten durch die gemeinsame Online-Plattform reduziert werden.

Schnellere Abwicklung und keinerlei Verzögerung

Beim Online-Antrag ließen sich im Gegensatz zur bisher manuellen Bearbeitung auch Verzögerungen bezüglich fehlender Fakten vermeiden.Während das jeweilige Formular bisher bei einem fehlenden Eintrag wieder nach ganz unten im Papierstapel wanderte, ist dies beim Online-Formular gar nicht möglich: werden Daten nämlich vergessen einzutragen, geht es nicht weiter und somit ist eine oft wochenlange Verzögerung der Genehmigung des Bauvorhabens ausgeschlossen.

Hohe Investitionen und ein enorm organisatorischer Aufwand

Neben all diesen Vorteilen und optimistischen Gedanken, bahnen sich natürlich auch organisatorische und technische Hindernisse an. Die Behörden bräuchten auf jeden Fall eine auf das Verfahren optimierte Software, mit der sie das Unternehmen bewerkstelligen könnten. Zudem müssten hohe Kosten in die Schulungen der Mitarbeiter investiert werden, damit sie alle rechtlich sicher mit den elektronischen Daten arbeiten könnten. Für die Finanzierung bot sich die Landesregierung aber sofort als unterstützende Kraft an. Das Land wird 50 Prozent der Anschaffungskosten übernehmen und hat bereits größere und zusätzliche Bildschirme, Signaturkarten und Scanner finanziert.

Möglichkeit 1: Hypothek

Die erste Möglichkeit einer Hypothek bedeutet im Volksmund auch „Unterpfand“ und dient für Banken als Sicherungsmittel für Kredite, die sie an ihre Kunden vergeben. Der Gläubiger, also die Bank, hat im Falle der Nicht-Tilgung des Kredits Anspruch auf den Erlös aus einer Zwangsversteigerung der Immobilie. Die Hypothek muss in das Grundbuch eingetragen werden und mit ihm also das ursprüngliche Recht der Bank auf die Entschädigung. Dadurch entsteht zwischen dem Gläubiger und dem Grundstück eine enge Verknüpfung der jeweiligen Geldforderung.

Die Hypothek kann von Seiten des Kreditnehmers abbezahlt und dadurch aufgehoben werden. Das heißt, dass die Hypothek auch nur noch die Hälfte wert ist, sobald der Kreditnehmer die Hälfte der Hypothek bereits zurückgezahlt hat. Folglich existiert die Hypothek nicht mehr und wird aus dem Grundbuch wieder ausgetragen, sobald das aufgenommene Darlehen vollständig zurückgezahlt worden ist.

Möglichkeit 2: Grundschuld

Anders läuft dies bei der zweiten Möglichkeit der Grundschuld ab. In der Grundschuld besteht das dingliche Recht für den Gläubiger, aus einem Grundstück die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern und wird dadurch als Kreditsicherheit verwendet. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld unabhängig vom Bestand oder der Höhe der durch sie gesicherten Forderung und bleibt also auch in ihrer vollen Höhe weiter bestehen, selbst wenn die Grundschuld von Seiten des Kreditnehmers in voller Höhe zurückgezahlt wurde. Sie kann dadurch als Sicherheit für ein weiteres Darlehen verwendet werden, allerdings besteht auch die Gefahr, dass die Kreditinstitute die Grundschuld als Sicherheit für weitere Forderungen verwenden, obwohl sie nichts mehr mit dem ursprünglichen Kreditdarlehen zu tun haben.

Zwischen dem Kredit und der Grundschuld besteht also ein rechtgeschäftlich vereinbarter Zusammenhang, wodurch die Tilgung des Kredits keinen unmittelbaren Einfluss auf die Grundschuld ausüben kann. Der Kreditgeber bleibt auch nach Tilgung des Kredits Gläubiger der Grundschuld.

Welche der beiden Varianten ist jetzt also empfehlenswert? Hypotheken sind sicher noch vielen aus dem legendären Brettspiel Monopoly bekannt: Wer beispielsweise die Schlossallee mit einer Hypothek belegt, erhält dafür einige Tausend Euro Bargeld. Im wirklichen Leben hat die Grundschuld allerdings inzwischen die Grundschuld der Hypothek den Rang abgelaufen.

Viele Privatleute denken heutzutage darüber nach, sich eine Immobilie als Geldanlage zu kaufen. Der Erwerb einer Immobilien ist mit gewissen Chancen, aber auch mit Risiken verbunden, die im Folgenden näher erläutert werden sollen. In Sachen Immobilien arbeiten Finanzinstitute, Bauträger und Vertriebsorganisationen oftmals zusammen, damit sie möglichst gewinnbringend eine Immobilie verkaufen können. Dabei sind die Preise für die betreffenden Objekte oftmals zu hoch angesetzt. Der Kauf einer zu teuren Immobilien ist oftmals von Beginn an ein Verlustgeschäft, da sie oft nur unter hohen Verlusten wieder verkauft werden kann. Egal ob man einen Altbau oder ein brandneues Objekt erwirbt, beim Kauf gilt es einiges zu beachten, damit spätere Probleme vermieden werden können.

Bevor man sich für ein bestimmtes Objekt entscheidet, sollten so viele Bauten besichtigt werden, wie möglich und sich alles genau ansehen. Grundsätzlich ist es umso einfacher ein geeignetes Objekt zu finden, je besser man den eigenen Geschmack kennt und weiß, was einem gefällt.

Bei gebrauchten Immobilien gilt es zu beachten, dass diese in der Regel den Besitzer öfter wechseln als neu gebaute Immobilien. Ein Grund hierfür ist, dass gebrauchte Objekte auf dem Immobilienmarkt günstiger zu erwerben sind als neue. Auf der anderen Seite muss bei alten Gebäuden mehr Geld in die Instandhaltung investiert werden. Es ist deshalb davon abzuraten, besonders alte Bauwerke zu erwerben, da bei diesen in regelmäßigen Abständen zum Teil erhebliche Sanierungsarbeiten notwendig sind.

Wer eine Immobilie erwirbt, bindet sich somit langfristig an eine bestimmte Geldanlage. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Objekt vermietet oder selbstständig genutzt wird. Im Gegensatz zu beispielsweise Aktien sind Immobilien nicht beliebig austauschbar und nicht so schnell wieder los zu werden. Der Verkauf einer Immobilie benötigt erheblich mehr Zeit, wenn man einen vernünftigen Preis für das Objekt erzielen möchte. Vorschnelle Handlungen können im Falle des Verkaufs dazuführen, dass man Verluste dabei macht.

Experte auf diesem Gebiet raten dringend dazu, ein Objekt vor dem Kauf von einem Fachmann gründlich unter die Lupe nehmen zu lassen. Ein Anwalt oder Immobilienmakler sollte prüfen, ob das Zielobjekt den angegebenen Kaufpreis tatsächlich wert ist. Bevor es zum Kaufvertrag kommt, sollte man sich von dem Objekt ein Gutachten erstellen lassen, in dem der Zustand des Objektes eingeschätzt wird. Auf diesem Wege lassen sich unangenehme Überraschungen nach dem Kauf schon im Vorfeld vermeiden.

Jedem ist klar, dass durch die leistung einer Sondertilgung die Restschuld automatisch geringer wird. Doch Sonderzahlungen haben noch einen weiteren Effekt, der dem einen oder anderen vielleicht nicht bekannt ist. Die Zinslast wird in der Regel auf die gesamte Restschuld berechnet. Mit jeder Sondertilgung verkleinert sich also automatisch auch die Zinslast und wird für alle folgenden Zahlungen also geringer. Damit lohnt es sich gleich doppelt diese Sondertilgung in anspruch zu nehmen.

Viele Bauherren nehmen sich zu Beginn der Baufinanzierung vor Sonderzahlungen zu leisten. Bei vielen wird der Plan jedoch nicht in Realität umgesetzt. Zu groß ist die Verlockung das angesparte Geld für andere Dinge auszugeben. Wer jedoch diszipliniert an seinen Sonderzahlungen festhält und die mehrere Jahre in Folge leistet, kann die Laufzeit des Darlehens deutlich verkürzen.

Option Umweltbanken

Besonders wichtig ist, frühzeitig eventuell zustehende Fördermittel zu ermitteln und gegebenenfalls auch zu beantragen, da diese nicht im Nachhinein gewährt werden. Umweltfreundliches Bauen wird des Weiteren von speziellen Umwelt- und Ethikbanken gefördert, die sich auf die Beratung sowie Betreuung nachhaltiger Projekte spezialisiert haben und besondere Kredite vergeben. Da die Fördermittel seit einiger Zeit insbesondere für Privatpersonen erweitert wurden, werden immer mehr dieser Immobilien gebaut oder zum Verkauf angeboten. Auch wer ein solches Haus erwirbt, profitiert von niedrigen Energiekosten und Investitionen in hochwertige Anlagen im und um das Haus.

Restschuldversicherung problematisch

Bisher war es möglich, die wahren Kosten von Krediten durch Verschweigung von Kosten oder anderer Berechnung zu verschleiern und so den Kunden oftmals in eine lange finanzielle Belastungsphase zu bringen. Diese hatte wiederum spürbare Auswirkungen auf das Marktverhalten der Kunden, die durch finanzielle Einbußen weniger Mittel zur Verfügung hatten. Insbesondere die häufig zum Vorteil der Bank ausgelegten Restschuldversicherungen sollen mit den neuen Vorgaben klar einsichtbar werden. Versicherungsexperten und Kunden beanstandeten des Öfteren, einen Kredit nur unter Einstimmung zu einer Restschuldversicherung gewährt bekommen zu haben. In Zukunft sollen solche Anbieter einheitlich ihre Kosten offen legen.

Effektiven Jahreszinses angeben

Die neuen Regelungen gelten für Verbraucherkredite und Ratenzahlungen, allerdings nicht für Immobilienkredite. Sie schreiben vor, dass nun ausschließlich der effektive Jahreszins ausgewiesen wird, einschließlich Versicherungsgebühren, wie sie bei der Restschuldversicherung vorkommen. In diesen Fällen könnten nach Experteneinschätzung rein rechnerisch horrende Zinssätze von bis zu 40 Prozent herauskommen. Bis zum 11. Juni 2010 müssen die Banken die neuen Regelungen bei Kreditvergabe berücksichtigen – bis dahin wird allen Kreditnehmern zur besonderen Beachtung der einzelnen Klauseln geraten. Insbesondere bei Immobilienkrediten sind ist den Verbrauchern dringend angeraten, die Kredite auf ihre tatsächlichen Zinsen hin zu überprüfen und gegebenenfalls einen Experten hinzuzuziehen.

Einfaches Prinzip

Grundsätzlich funktioniert das Prinzip ähnlich wie die Finanzierung. Doch bei der umgekehrten Hypothek beleiht nun der Eigentümer sein schuldenfreies Haus, allerdings zahlt er weder Zins noch Tilgung, sondern lässt sich einen monatlichen Betrag auszahlen. Somit wächst die Hypothek, der zu Anfang festgelegte Wert der Immobilie sinkt und es entstehen Schulden. Die Zielgruppe sind hauptsächlich Rentner mit einer schmalen Rente, die sich auf diesem Weg weiterhin das Eigenheim finanzieren können. Denn die oft knapp bemessene Rente kann kaum unvorhersehbare Kosten abfangen, wie zum Beispiel Pflegedienste oder Haushaltsanschaffungen.

Schulden bleiben bestehen

Allerdings sollte dieser Weg gut bedacht sein, denn die entstehenden Schulden können in der Regel nicht von den Immobilien-Inhabern selbst zurückbezahlt werden, sondern gegebenenfalls von deren Kinder. Diese können im Todesfall oder bei Übergang in ein Heim die Immobilie wiederum umfinanzieren oder kaufen. Ist dies nicht möglich, so wird das Haus versteigert oder verkauft, die Resterlöse gehen den Erbberechtigten dann in entsprechender Höhe zu. Auch eine fallende Wertentwicklung der Immobilie kann sich negativ auf das Vorhaben auswirken. In jedem Fall sollte dieser Schritt gut überlegt sein und nur im tatsächlichen Bedarfsfall in Erwägung gezogen werden.

Verschiedene Varianten

Wer von Kurzarbeit betroffen ist, sollte frühzeitig seine Bank informieren, um Möglichkeiten über die Weiterfinanzierung zu finden. Möglich sind Herabsetzungen der monatlichen Beiträge oder auch ein völliges Aussetzen der Raten bis zur Beendigung der Kurzarbeit. In jedem Fall verlängert sich dadurch die zuvor festgelegte Kreditdauer, dafür wird ein finanzielles Gleichgewicht gehalten. Die Banken sind in der Regel in diesen Fällen sehr kooperativ und bieten dem Betroffenen verschiedenen Lösungsmöglichkeiten.

Kurzfristige Lösung

Allerdings handelt es sich hierbei um kurzfristige Lösungen, die davon ausgehen, dass der Bankkunde nach einem gewissen Zeitraum seine Arbeit wieder vollständig aufnimmt. Doch die Kurzarbeit kann in manchen Fällen auch die Arbeitslosigkeit mit sich bringen und den Kreditnehmer auf lange Sicht in die Zahlungsunfähigkeit führen. Um sich davor zu schützen, sollte in diesem Fall frühzeitig ein Schuldnerberater zu Rate gezogen werden. Diese können helfen, unter Zusammenarbeit mit Gläubigern wie der Bank, die Finanzierung zu regeln und abzuwickeln.

Früh an die Bank herantreten

Wichtig ist in jedem Fall, frühzeitig seinen Banksachbearbeiter anzusprechen und Möglichkeiten durchzusprechen. Oftmals lassen sich dadurch unnötige Kosten wie Überziehungszinsen des Girokontos vermeiden. Da in vielen Familien nur ein Einkommen vorhanden ist, kann der Totalausfall schnell zur Schuldenfalle werden und die ganze Familie belasten.