So wurden in Deutschland alleine im Jahr 2010 Immobilien im Wert von 20 Milliarden Euro gekauft oder verkauft, was einem Anstieg gegenüber dem Jahr 2009 um gut 50 Prozent gleichkommt.

2011 wird Markt weiter wachsen

Dabei ist der Trend noch längst nicht auf seinem Höhepunkt angelangt, für das Jahr 2011 gehen erste Schätzungen von einem Umsatz von 25 Milliarden Euro auf dem deutschen Immobilienmarkt aus.
Der Trend ist nach Ansicht vieler Finanzexperten auch eine Spätfolge der Wirtschaftskrise, viele Privatpersonen wünschen sich eine krisensichere Finanzanlage. Da Immobilien neben Gold und Silber als eine der krisensichersten Anlageformen gelten, wird der Markt in den nächsten Jahren auch weiter wachsen. Wer also sein Geld möglichst sicher anlegen möchte, der sollte im Rahmen der Finanzvorsoge den Erwerb von Immobilien ins Auge fassen.

Neben den privaten Anlegern sind vor allem auch Unternehmen an dem Erwerb neuer Immobilien interessiert, so rechnen nach einer aktuellen Umfrage unter führenden Wirtschaftsexperten gut 90 Prozent der Befragten mit einem weiteren Anstieg der Immobilienkäufe und Verkäufe im gewerblichen Bereich. Das liegt auch daran, dass die Banken bei der Vergabe von Krediten wieder großzügiger sind und der Wirtschaftslage und ihren Kunden wieder mehr Vertrauen schenken als in den Jahren 2008 und 2009.

Die Vermieter von Wohnungen und Geschäftsräumen können sich ebenfalls über die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt freuen, nach neuesten Prognosen für das Jahr 2011 werden die Mieteinnahmen für Wohnungen, Häuser und Büroflächen ebenfalls ansteigen. So gaben rund 85 Prozent der befragten Branchenkenner an, sie würden mit einem Anstieg beim Umsatz von Einzelhandelsflächen rechnen, 65 Prozent sprachen sich für einen Anstieg der Mieteinnahmen im privaten Bereich aus.

Großinvestitionen wieder im Kommen

Das Abflauen der Wirtschaftskrise und die aktuell sehr positive Konjunkturlage in Deutschland werden zusätzlich für einen Anstieg von sogenannten Großinvestitionen sorgen. Damit sind vor allem Investitionen großer, internationaler Unternehmen und von begüterten Privatpersonen gemeint. Diese würden die aktuelle Wirtschaftslage nutzen, um sich nicht nur ein oder zwei Immobilien zu kaufen, sondern stattdessen gleich in große Immobilienbestände investieren.

Ein Fertighaus bekommt man in Deutschland schon für unter 200.000 Euro, und von da an aufwärts gibt es immer mehr für’s Geld. Je nach Lage und Ausstattung kostet ein gewöhnliches Einfamilienhaus komplett mit Keller etwa bis zu 500.000 Euro. Das sind große Summen, die aber mit einem soliden Finanzierungsplan aufzubringen sind. Denn kaum einer legt heutzutage die komplette Summe bar auf den Tisch. Die Baufinanzierung, zum Beispiel mittels Hypothek und Grundschuld, ist ein bedeutender Geschäftszweig der Geldinstitute.

Von der Idee zu konkreten Informationen

Mit den Zinsen, die Bauherren für ihnen gewährte Darlehen zurückzahlen, machen die Banken ihre Gewinne. Deswegen gibt es unzählige Finanzierungsmodelle für unterschiedlich große Geldbeutel. Und darum sollte sich jeder, der den Traum vom eigenen Haus immer noch im Sinn hat, einmal konkreter mit dieser Idee befassen. Die Geldinstitute selber aber auch viele unabhängige Stellen bieten viele wertvolle und dennoch kostenlose Tipps, die die erste Orientierung erleichtern. Finanzierungsrechner, in die man zum Beispiel die Höhe des monatlichen Einkommens und die gewünschte Höhe eines Darlehens eingibt, können erste konkretere Hinweise auf das Potential des persönlichen Budgets geben.

Auch in 2011 fördert der Staat eigenes Bauen

Neben Hypothek und Grundschuld, die vielgenutzte Modelle zur Baufinanzierung sind, gibt es noch andere Finanzierungsmöglichkeiten. Nach wie vor hat der Staat natürlich ein Interesse daran, dass seine Bürger möglichst angenehm wohnen und sich ihr eigenes Domizil schaffen können. Dafür hat er die KfW-Förderung eingerichtet. Auch wenn im neuen Jahr 2011 die hohen Prämien für energieeffizientes Bauen wegfallen, trägt die KfW weiterhin mit hohen Zuschüssen zur Verwirklichung individueller Hausbau-Träume bei. Bis zu einer Höhe von 100.000 Euro kann diese Bezuschussung betragen.

Wer all diese Mittel und Wege nutzt, für den kann der Traum vom eigenen Haus bald schon Realität sein.

Ob Darlehen von verschiedenen Gebern, unterschiedlich lange Laufzeiten oder variable Verzinsung – in der heutigen Zeit können Bauherren bei der Finanzierung kombinieren. Allerdings sollten derartige kombinierte Darlehen nur mit besonderer Vorsicht gewählt werden.

Viele Bauherren entscheiden sich heutzutage bewusst für ein Kombi-Darlehen, um dadurch eine möglichst günstige Durchschnittskostenrechnung zu bekommen. Aus diesem Grund schließen sie gleichzeitig mehrere Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten ab. Derzeit sind die Bauzinsen so günstig wie schon lange nicht mehr, doch besteht dadurch nicht automatisch eine Garantie, dass dies auf lange Sicht und bis zum Ende der Zinsbindungszeit auch so bleiben wird. Wer verschiedene Laufzeiten wählt, kann so die Gefahr vermindern, dass die Kosten in die Höhe steigen, wenn die Zinsen zu einem späteren Zeitpunkt wieder steigen sollten.

Obwohl die Idee eins Kombi-Darlehens gut ist und auf den ersten Blick ausschließlich Vorteile aufweist, kann es dennoch auch nachteilig ausfallen. Jede Form von Hypothek muss im Grundbuch eingetragen werden, wobei der wichtigste Kreditgeber im ersten Rang steht. Weitere Kreditgeber müssten folglich in den zweiten Rang gehen, wodurch für den Kreditnehmer möglicherweise ein höheres Risiko entsteht. Aus diesem Grund kann es günstiger sein, nur einen Anbieter für alle aufgenommenen Darlehen auszuwählen. Damit bindet sich der Kreditnehmer jedoch sehr stark an das jeweilige Kreditinstitut, ein möglicherweise notwendiger Wechsel wird dadurch sichtlich schwieriger.

Vorteile von Kombi-Darlehen

Wer sich beim Hauskauf oder Hausbau für ein Kombi-Darlehen entscheidet, hat aufgrund des festverzinsten Darlehensteils eine höhere Zinssicherheit. Aufgrund der niedrigen Laufzeit des variablen Darlehens kann der Kreditnehmer von den derzeitigen günstigen Zinsen am Kapitalmarkt profitieren. Über das variable Darlehen kann zudem eine so genannte Zinsrisikostrategie erarbeitet werden. Enden die Laufzeiten des variablen Darlehens, dann besteht für den Kreditnehmer ein vollständiges Sondertilgungsrecht.

Für Kreditnehmer, die aus verschiedenen Gründen nicht alle Teile ihres Kapitals eingesetzt haben, kann es von Vorteil sein, mit Ende der Laufzeit das variable Darlehen zumindest zum Teil abzulösen. So lassen sich die Finanzierungskosten zum Teil erheblich reduzieren. Dies lohnt sich jedoch erst dann, wenn der Zins des variablen Darlehens mindestens ein Prozent niedriger als die Festzinsvariante liegt, da eventuelle Zinssteigerungen immer eingeplant werden müssen.

Mögliche Nachteile des Kombi-Darlehens

Nachteilig könnte möglicherweise die starke Bindung an einen Kreditgeber sein. Ist der variable Darlehensteil nicht vollständig getilgt, dann könnte dies die Verhandlungsposition des Kreditnehmers in Bezug auf Anschlussfinanzierungen schwächen. Die Umschuldung zu einem anderen Anbieter ist nur unter erschwerten Bedingungen möglich, zum Beispiel durch eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn die Bauzinsen steigen, kann sich unter Umständen der variable Darlehenszins verteuern.

Diese Nachteile können im schlimmsten Fall dazu führen, dass die gesamte Finanzierung platzt. Wird das Kombi-Darlehen jedoch geschickt genutzt, dann lassen sich mit Hilfe dieser Art von Finanzierung mehrere tausend Euro einsparen. Dazu sollten die Kreditnehmer jedoch einige Voraussetzungen erfüllen: sie sollten zum Beispiel kurz- oder mittelfristig größere Geldsummen zu Verfügung haben, damit der variable Darlehensteil getilgt werden kann. Darüber hinaus sollten sie den Finanzmarkt und dessen Entwicklungen stets im Überblick behalten, um zu günstigen Zeitpunkten den variablen Darlehensteil zu kürzen oder zu erweitern.

Rückwärtshypothek: aus Haus mach Geld

Die Rentner sind dann zwar schuldenfrei und müssen keine monatliche Miete begleichen, allerdings fehlt ihnen trotzdem das nötige Kleingeld für einen angenehmen Lebensabend, ein paar Reisen oder den altersgerechten Umbau der Immobilie. Mit einer so genannten Rückwärtshypothek kann das eigene Haus allerdings im hohen Alter wieder zu Geld umgewandelt werden, ohne dass man dabei in den letzten Lebensjahren noch aus dem Eigenheim ausziehen muss. Die Banken zahlen den Rentnern einen Einmalbetrag oder eine monatliche Ratenzahlung, mit denen sie für den Wert des Hauses aufkommen. Im Gegenzug wird die Bank Schritt für Schritt und Rate für Rate als Eigentümer für die Immobilie im Grundbuch eingetragen. So gelten für beide Parteien die gleichen Konditionen und besteht das gleiche Risiko. Wenn der Hauseigentümer ein langes Leben lebt, kann sich dies unter Umständen negativ auf die Bank auswirken, weil sie das Haus nur verwerten darf, sobald der Eigentümer gestorben ist. Umgekehrt macht die Bank ein gutes Geschäft, da sie natürlich nicht den vollen Wert des Hauses an den Eigentümer bezahlt, sondern selbst daraus einen gewissen Profit schlägt. Übersteigt der erzielte Verkaufspreis nach dem Tod des Eigentümers allerdings den aufgelaufenen Darlehensvertrag, erhalten die Erben des Verstorbenen die Differenz.

Bislang geringes Angebot für große Nachfrage

Laut Gunner Lang, Experte für Finanzmanagement beim Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung, besteht in Deutschland eine große Nachfrage nach so genannten Rückwärtshypotheken. „Bei immer mehr Menschen reicht die Rente nicht mehr aus, um die finanziellen Verpflichtungen zu bestreiten“. Bislang sei das Angebot an derartigen Hypotheken in Deutschland allerdings noch sehr rar, anders als in den USA oder im europäischen Ausland. Als erstes deutsches Unternehmen kam die Immokasse auf den Markt, die zusammen mit der Deutschen Kreditbank (DKB) eine Umkehrhypothek anbietet. Sie gilt nun als Vorreiter und wird erproben, was sich bislang alle anderen noch nicht trauen. Und danach wird man auch sehen, ob es nicht wirtschaftlich sinnvoller wäre, wenn man das Haus bei Bedarf verkauft und anschließend in eine Mietwohnung zieht, um das nötige Kleingeld für einen schönen Lebensabend zur Hand zu haben.

Ein “einzigartiges Projekt”

Endlose Warteschleifen und Telefonate zur zuständigen Baubehörde und dem verantwortlichen Sachbearbeiter sollen bald Vergangenheit sein in Brandenburg. Die Landesregierung spricht von einem „einzigartigen Projekt“. Bisher ist es bundesweit das erste und einzige Unternehmen dieser Art, dürfte aber im Interesse von viel mehr Städten und Ländern sein. Das landesweit vernetzte Bauamt soll helfen, effizienter zu sein und die Verfahren für alle Beteiligten aktuell und transparent zu halten. Zudem  sollen Materialkosten und Bearbeitungskosten durch die gemeinsame Online-Plattform reduziert werden.

Schnellere Abwicklung und keinerlei Verzögerung

Beim Online-Antrag ließen sich im Gegensatz zur bisher manuellen Bearbeitung auch Verzögerungen bezüglich fehlender Fakten vermeiden.Während das jeweilige Formular bisher bei einem fehlenden Eintrag wieder nach ganz unten im Papierstapel wanderte, ist dies beim Online-Formular gar nicht möglich: werden Daten nämlich vergessen einzutragen, geht es nicht weiter und somit ist eine oft wochenlange Verzögerung der Genehmigung des Bauvorhabens ausgeschlossen.

Hohe Investitionen und ein enorm organisatorischer Aufwand

Neben all diesen Vorteilen und optimistischen Gedanken, bahnen sich natürlich auch organisatorische und technische Hindernisse an. Die Behörden bräuchten auf jeden Fall eine auf das Verfahren optimierte Software, mit der sie das Unternehmen bewerkstelligen könnten. Zudem müssten hohe Kosten in die Schulungen der Mitarbeiter investiert werden, damit sie alle rechtlich sicher mit den elektronischen Daten arbeiten könnten. Für die Finanzierung bot sich die Landesregierung aber sofort als unterstützende Kraft an. Das Land wird 50 Prozent der Anschaffungskosten übernehmen und hat bereits größere und zusätzliche Bildschirme, Signaturkarten und Scanner finanziert.

Möglichkeit 1: Hypothek

Die erste Möglichkeit einer Hypothek bedeutet im Volksmund auch „Unterpfand“ und dient für Banken als Sicherungsmittel für Kredite, die sie an ihre Kunden vergeben. Der Gläubiger, also die Bank, hat im Falle der Nicht-Tilgung des Kredits Anspruch auf den Erlös aus einer Zwangsversteigerung der Immobilie. Die Hypothek muss in das Grundbuch eingetragen werden und mit ihm also das ursprüngliche Recht der Bank auf die Entschädigung. Dadurch entsteht zwischen dem Gläubiger und dem Grundstück eine enge Verknüpfung der jeweiligen Geldforderung.

Die Hypothek kann von Seiten des Kreditnehmers abbezahlt und dadurch aufgehoben werden. Das heißt, dass die Hypothek auch nur noch die Hälfte wert ist, sobald der Kreditnehmer die Hälfte der Hypothek bereits zurückgezahlt hat. Folglich existiert die Hypothek nicht mehr und wird aus dem Grundbuch wieder ausgetragen, sobald das aufgenommene Darlehen vollständig zurückgezahlt worden ist.

Möglichkeit 2: Grundschuld

Anders läuft dies bei der zweiten Möglichkeit der Grundschuld ab. In der Grundschuld besteht das dingliche Recht für den Gläubiger, aus einem Grundstück die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern und wird dadurch als Kreditsicherheit verwendet. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld unabhängig vom Bestand oder der Höhe der durch sie gesicherten Forderung und bleibt also auch in ihrer vollen Höhe weiter bestehen, selbst wenn die Grundschuld von Seiten des Kreditnehmers in voller Höhe zurückgezahlt wurde. Sie kann dadurch als Sicherheit für ein weiteres Darlehen verwendet werden, allerdings besteht auch die Gefahr, dass die Kreditinstitute die Grundschuld als Sicherheit für weitere Forderungen verwenden, obwohl sie nichts mehr mit dem ursprünglichen Kreditdarlehen zu tun haben.

Zwischen dem Kredit und der Grundschuld besteht also ein rechtgeschäftlich vereinbarter Zusammenhang, wodurch die Tilgung des Kredits keinen unmittelbaren Einfluss auf die Grundschuld ausüben kann. Der Kreditgeber bleibt auch nach Tilgung des Kredits Gläubiger der Grundschuld.

Welche der beiden Varianten ist jetzt also empfehlenswert? Hypotheken sind sicher noch vielen aus dem legendären Brettspiel Monopoly bekannt: Wer beispielsweise die Schlossallee mit einer Hypothek belegt, erhält dafür einige Tausend Euro Bargeld. Im wirklichen Leben hat die Grundschuld allerdings inzwischen die Grundschuld der Hypothek den Rang abgelaufen.

Viele Privatleute denken heutzutage darüber nach, sich eine Immobilie als Geldanlage zu kaufen. Der Erwerb einer Immobilien ist mit gewissen Chancen, aber auch mit Risiken verbunden, die im Folgenden näher erläutert werden sollen. In Sachen Immobilien arbeiten Finanzinstitute, Bauträger und Vertriebsorganisationen oftmals zusammen, damit sie möglichst gewinnbringend eine Immobilie verkaufen können. Dabei sind die Preise für die betreffenden Objekte oftmals zu hoch angesetzt. Der Kauf einer zu teuren Immobilien ist oftmals von Beginn an ein Verlustgeschäft, da sie oft nur unter hohen Verlusten wieder verkauft werden kann. Egal ob man einen Altbau oder ein brandneues Objekt erwirbt, beim Kauf gilt es einiges zu beachten, damit spätere Probleme vermieden werden können.

Bevor man sich für ein bestimmtes Objekt entscheidet, sollten so viele Bauten besichtigt werden, wie möglich und sich alles genau ansehen. Grundsätzlich ist es umso einfacher ein geeignetes Objekt zu finden, je besser man den eigenen Geschmack kennt und weiß, was einem gefällt.

Bei gebrauchten Immobilien gilt es zu beachten, dass diese in der Regel den Besitzer öfter wechseln als neu gebaute Immobilien. Ein Grund hierfür ist, dass gebrauchte Objekte auf dem Immobilienmarkt günstiger zu erwerben sind als neue. Auf der anderen Seite muss bei alten Gebäuden mehr Geld in die Instandhaltung investiert werden. Es ist deshalb davon abzuraten, besonders alte Bauwerke zu erwerben, da bei diesen in regelmäßigen Abständen zum Teil erhebliche Sanierungsarbeiten notwendig sind.

Wer eine Immobilie erwirbt, bindet sich somit langfristig an eine bestimmte Geldanlage. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Objekt vermietet oder selbstständig genutzt wird. Im Gegensatz zu beispielsweise Aktien sind Immobilien nicht beliebig austauschbar und nicht so schnell wieder los zu werden. Der Verkauf einer Immobilie benötigt erheblich mehr Zeit, wenn man einen vernünftigen Preis für das Objekt erzielen möchte. Vorschnelle Handlungen können im Falle des Verkaufs dazuführen, dass man Verluste dabei macht.

Experte auf diesem Gebiet raten dringend dazu, ein Objekt vor dem Kauf von einem Fachmann gründlich unter die Lupe nehmen zu lassen. Ein Anwalt oder Immobilienmakler sollte prüfen, ob das Zielobjekt den angegebenen Kaufpreis tatsächlich wert ist. Bevor es zum Kaufvertrag kommt, sollte man sich von dem Objekt ein Gutachten erstellen lassen, in dem der Zustand des Objektes eingeschätzt wird. Auf diesem Wege lassen sich unangenehme Überraschungen nach dem Kauf schon im Vorfeld vermeiden.

Jedem ist klar, dass durch die leistung einer Sondertilgung die Restschuld automatisch geringer wird. Doch Sonderzahlungen haben noch einen weiteren Effekt, der dem einen oder anderen vielleicht nicht bekannt ist. Die Zinslast wird in der Regel auf die gesamte Restschuld berechnet. Mit jeder Sondertilgung verkleinert sich also automatisch auch die Zinslast und wird für alle folgenden Zahlungen also geringer. Damit lohnt es sich gleich doppelt diese Sondertilgung in anspruch zu nehmen.

Viele Bauherren nehmen sich zu Beginn der Baufinanzierung vor Sonderzahlungen zu leisten. Bei vielen wird der Plan jedoch nicht in Realität umgesetzt. Zu groß ist die Verlockung das angesparte Geld für andere Dinge auszugeben. Wer jedoch diszipliniert an seinen Sonderzahlungen festhält und die mehrere Jahre in Folge leistet, kann die Laufzeit des Darlehens deutlich verkürzen.

Option Umweltbanken

Besonders wichtig ist, frühzeitig eventuell zustehende Fördermittel zu ermitteln und gegebenenfalls auch zu beantragen, da diese nicht im Nachhinein gewährt werden. Umweltfreundliches Bauen wird des Weiteren von speziellen Umwelt- und Ethikbanken gefördert, die sich auf die Beratung sowie Betreuung nachhaltiger Projekte spezialisiert haben und besondere Kredite vergeben. Da die Fördermittel seit einiger Zeit insbesondere für Privatpersonen erweitert wurden, werden immer mehr dieser Immobilien gebaut oder zum Verkauf angeboten. Auch wer ein solches Haus erwirbt, profitiert von niedrigen Energiekosten und Investitionen in hochwertige Anlagen im und um das Haus.

Restschuldversicherung problematisch

Bisher war es möglich, die wahren Kosten von Krediten durch Verschweigung von Kosten oder anderer Berechnung zu verschleiern und so den Kunden oftmals in eine lange finanzielle Belastungsphase zu bringen. Diese hatte wiederum spürbare Auswirkungen auf das Marktverhalten der Kunden, die durch finanzielle Einbußen weniger Mittel zur Verfügung hatten. Insbesondere die häufig zum Vorteil der Bank ausgelegten Restschuldversicherungen sollen mit den neuen Vorgaben klar einsichtbar werden. Versicherungsexperten und Kunden beanstandeten des Öfteren, einen Kredit nur unter Einstimmung zu einer Restschuldversicherung gewährt bekommen zu haben. In Zukunft sollen solche Anbieter einheitlich ihre Kosten offen legen.

Effektiven Jahreszinses angeben

Die neuen Regelungen gelten für Verbraucherkredite und Ratenzahlungen, allerdings nicht für Immobilienkredite. Sie schreiben vor, dass nun ausschließlich der effektive Jahreszins ausgewiesen wird, einschließlich Versicherungsgebühren, wie sie bei der Restschuldversicherung vorkommen. In diesen Fällen könnten nach Experteneinschätzung rein rechnerisch horrende Zinssätze von bis zu 40 Prozent herauskommen. Bis zum 11. Juni 2010 müssen die Banken die neuen Regelungen bei Kreditvergabe berücksichtigen – bis dahin wird allen Kreditnehmern zur besonderen Beachtung der einzelnen Klauseln geraten. Insbesondere bei Immobilienkrediten sind ist den Verbrauchern dringend angeraten, die Kredite auf ihre tatsächlichen Zinsen hin zu überprüfen und gegebenenfalls einen Experten hinzuzuziehen.