Hypothek und Grundschuld

Wer eine Immobilie kaufen oder selbst erbauen möchte, hat die Möglichkeit, sich das erforderliche Kapital durch ein Darlehen bei der Bank einzuholen. Das Kreditinstitut, welches das Darlehen gewährt, erhält im Gegenzug als Sicherheit ein so genanntes Grundpfandrecht. Dieses wird in das Grundbuch eingetragen und kann entweder eine Hypothek oder eine Grundschuld sein. Worin bestehen die Unterschiede zwischen beiden Möglichkeiten der Kreditsicherheit?

Möglichkeit 1: Hypothek

Die erste Möglichkeit einer Hypothek bedeutet im Volksmund auch „Unterpfand“ und dient für Banken als Sicherungsmittel für Kredite, die sie an ihre Kunden vergeben. Der Gläubiger, also die Bank, hat im Falle der Nicht-Tilgung des Kredits Anspruch auf den Erlös aus einer Zwangsversteigerung der Immobilie. Die Hypothek muss in das Grundbuch eingetragen werden und mit ihm also das ursprüngliche Recht der Bank auf die Entschädigung. Dadurch entsteht zwischen dem Gläubiger und dem Grundstück eine enge Verknüpfung der jeweiligen Geldforderung.

Die Hypothek kann von Seiten des Kreditnehmers abbezahlt und dadurch aufgehoben werden. Das heißt, dass die Hypothek auch nur noch die Hälfte wert ist, sobald der Kreditnehmer die Hälfte der Hypothek bereits zurückgezahlt hat. Folglich existiert die Hypothek nicht mehr und wird aus dem Grundbuch wieder ausgetragen, sobald das aufgenommene Darlehen vollständig zurückgezahlt worden ist.

Möglichkeit 2: Grundschuld

Anders läuft dies bei der zweiten Möglichkeit der Grundschuld ab. In der Grundschuld besteht das dingliche Recht für den Gläubiger, aus einem Grundstück die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern und wird dadurch als Kreditsicherheit verwendet. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld unabhängig vom Bestand oder der Höhe der durch sie gesicherten Forderung und bleibt also auch in ihrer vollen Höhe weiter bestehen, selbst wenn die Grundschuld von Seiten des Kreditnehmers in voller Höhe zurückgezahlt wurde. Sie kann dadurch als Sicherheit für ein weiteres Darlehen verwendet werden, allerdings besteht auch die Gefahr, dass die Kreditinstitute die Grundschuld als Sicherheit für weitere Forderungen verwenden, obwohl sie nichts mehr mit dem ursprünglichen Kreditdarlehen zu tun haben.

Zwischen dem Kredit und der Grundschuld besteht also ein rechtgeschäftlich vereinbarter Zusammenhang, wodurch die Tilgung des Kredits keinen unmittelbaren Einfluss auf die Grundschuld ausüben kann. Der Kreditgeber bleibt auch nach Tilgung des Kredits Gläubiger der Grundschuld.

Welche der beiden Varianten ist jetzt also empfehlenswert? Hypotheken sind sicher noch vielen aus dem legendären Brettspiel Monopoly bekannt: Wer beispielsweise die Schlossallee mit einer Hypothek belegt, erhält dafür einige Tausend Euro Bargeld. Im wirklichen Leben hat die Grundschuld allerdings inzwischen die Grundschuld der Hypothek den Rang abgelaufen.

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